Класс опасности: жилье в промзоне

На протяжении последнего десятилетия петербургские девелоперы активно осваивают территории бывших заводов и фабрик. Как выбрать безопасную квартиру в таком месте?

Зоны – «серые», или «золотые»

Санкт-Петербург изначально строился как промышленный и портовый город. Стоит ли удивляться, что до сих пор десятую часть площади Северной столицы занимают так называемые «серые» зоны. По данным комитета по промышленной политике и инновациям Петербурга, на них приходится более 15 тыс. га. Новые активно действующие промзоны расположены на окраинах, но и в центре хватает бывших и действующих заводов, которые строились больше века назад, когда эти участки были периферией.

Еще 10-15 лет назад застройщики занимались редевелопмнетом промзон неохотно и предпочитали проекты комплексного освоения на окраинах. Но довольно быстро стало понятно: строить на границе города можно в основном жилье экономкласса, тогда как покупатели квартир бизнес- и элит- ориентируются на центр. А поскольку площадок под застройку в центре практически нет, в последние годы инвесторы массово обратились к редевелопменту.

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», лидером этого направления сегодня является Московский район, где реализуется 21% от общего объема редевелопмента. Активно осваиваются территории вдоль Московского проспекта до 10 этажа заводы «Электросила», «ВагонМаш», «Самсон» и другие. Далее следуют Невский (16%) и Выборгский (15%) районы.

Если три-четыре года назад бум проектов комплексного освоения переживали в основном ближайшие пригороды, сегодня этот «перекос» выравнивается за счет того, что более активно задействуются бывшие промышленные территории в городской черте. Потенциал для развития этих территорий большой: уже всем понятно, что действующим предприятиям не место в центре. Самих площадок множество – в перспективе это сотни тысяч квадратных метров жилья, если не миллионы. Например, практически не затронут редевелопментом запад Кировского района, территории на Васильевском острове и в Адмиралтейском районе, занятые крупными предприятиями, в том числе – судостроительными, а также территории вдоль Обводного канала.

Эдуард Тиктинский президент группы RBI

«Ядовитые» земли

Но бывший завод – это производство, предполагающее размещение отходов, выбросы вредных веществ в воздух и загрязнение почвы. Если на такой земле построить жилье, вряд ли оно принесет здоровье обитателям.

И предприятия, и отходы, которые они производят, делятся на несколько классов опасности. Первый – чрезвычайно опасные. Обычно к ним относятся производства химической промышленности и те, что связаны с радиоактивными отходами. Просто снести такой завод недостаточно, земля под ним требует тщательной рекультивации: снимаются метры грунта вглубь, завозится новый чистый грунт, но даже после этого строить на таком участке можно только здания нежилого назначения.

Второй класс – высокоопасные производства и отходы, третий – умеренно опасные. Такая земля требует глубокой рекультивации.

Четвертый класс – малоопасные производства и отходы, на этой земле, в зависимости от типа производства, бывает достаточно снять и засыпать пару метров грунта, и можно строить жилье. Пятый класс – практически безопасные производства и отходы, земля в этом случае требует минимальной рекультивации либо не требует вовсе.

Никто не может заранее сказать застройщику, что есть в грунте, поэтому территории спецпредприятий и химических заводов – зона повышенного риска. Однако все эти проблемы решаемы. Если участок расположен в центре города, имеет хороший коммерческий потенциал, он будет интересен застройщику практически при любом объеме дополнительной нагрузки. Если впоследствии квартиры в этом доме будут продаваться по 1 млн рублей за кв. м, застройщик сможет провести все необходимые подготовительные мероприятия.

Евгений Богданов основатель проектного бюро Rumpu

По словам представителей экологической организации «Зеленый фронт», недобросовестные застройщики стараются понизить класс опасности земли. Во-первых, потому что вывоз грунта 5 класса опасности гораздо дешевле вывоза грунта 3-4 класса, а во-вторых, потому что грунт 5 класса не нужно вывозить на полигон ТКО. «Застройщик не заинтересован в том, чтобы вывозить все загрязненные грунты, заменять их чистыми или песком. Ему проще показать по документам, что грунты чище, нежели утверждают проведенные ранее исследования и общественность», – рассказали ЦИАН.Журналу в пресс-службе организации.

В Петербурге немало опасных земель, но крупные игроки, как правило, либо не идут туда, либо отказываются от таких участков до начала строительства, отмечают в свою очередь девелоперы. Так было, к примеру, с землей на Дальневосточном проспекте: застройщик купил «подготовленную» городом землю и обнаружил там золоотвал. Не реализован и нашумевший проект «Набережная Европы», запланированный на «ядовитых» землях химического завода ГИПХ.

Дорого и долго

Проекты редевелопмента, как правило, дороже проектов «с нуля»: помимо затрат на рекультивацию, девелоперам нередко приходится сохранять или восстанавливать за свой счет здания-памятники на территории завода. «Это охраняемые государством объекты – заводские корпуса, часовни и пр. Девелоперы вынуждены вписывать их в новую застройку», – говорит директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев.

Время тоже против них: согласования проекта редевелопмента занимают в разы больше, чем согласования проекта в чистом поле.

Дополнительные издержки девелопера учитываются при ценообразовании недвижимости. Например, если рассматривать предложения в массово сегменте, то в проектах редевелопмента средняя стоимость квадратного метра составляет 117 тыс. рублей, в остальных проектах, расположенных в пределах Петербурга, – 101,6 тыс. рублей. Однако не стоит забывать, что на цену влияют и другие факторы – такие как востребованность локации, поэтому проекты редевелопмента не всегда дороже конкурентов.

Ольга Трошева руководитель КЦ "Петербургская Недвижимость"

За чистоту строительства

По словам девелоперов, сегодня в городе достаточно безопасных «серых» зон, относящихся к 5 классу: пока их резерв не исчерпан, застройщики не пойдут осваивать опасные точки. А это значит, что шанс поселиться на «плохой» земле невелик.

«Новое жилье, построенное на очищенном участке, уже не может нести в себе никаких рисков. Проект, реализованный с нарушением экологических показателей, просто не будет введен в эксплуатацию», – убежден Евгений Богданов.

Подтверждает это и Ольга Трошева: «Рекультивация земель всегда проводится в соответствии с требованиями санитарных норм, регламентированными законодательством. Поэтому жилые комплексы, возникающие на месте промышленных производств, абсолютно безопасны для проживания».

Перед началом строительства любого объекта, в том числе создаваемого в рамках редевелопмента, застройщик обязан получить разрешение на строительство. Эксперты при этом делают все необходимые мониторинги и замеры состава почвы, воздуха. Застройщик получает разрешение только в случае отсутствия замечаний. Если они есть – он обязан их устранить. То же самое происходит на каждом этапе строительства, в том числе – перед вводом дома в эксплуатацию и передачей квартир жильцам.

Геннадий Щербина генеральный директор АО «Эталон ЛенСпецСМУ»

Однако на деле проверить, насколько был честен застройщик во время возведения комплекса, довольно сложно. Проверки контролирующими органами проводятся «по расписанию», а представителей общественности и градозащитников на стройплощадку не пускают. Что может сделать сам покупатель такого жилья, чтобы убедиться, что оно безопасно?